Строительство домов

«Контроль и надзор за исполнением договора». Генподрядчик назначает своего представителя, который осуществляет технический надзор и контроль за ходом и качеством выполняемых субподрядчиком работ.
«Скрытые строительные работы». Работы, подлежащие закрытию, принимаются генподрядчиком отдельно. Субподрядчик приступает к выполнению последующих работ только после приемки генподрядчиком скрытых работ и составления актов освидетельствования этих работ.
«Оплата работ и взаиморасчеты». Генподрядчик обязуется после подписания им акта сдачи-приемки работ оплатить субподрядчику установленную стоимость выполненных работ.
При передаче субподрядчику обязательств по поставке материалов, изделий и оборудования генподрядчик одновременно передает ему часть предусмотренных сметами средств на заготовительно-складские расходы.
Субподрядчик оплачивает услуги генподрядчика (расходы, связанные с обеспечением технической документацией и координацией работ, выполняемых субподрядчиком, приемка от субподрядчика и сдача заказчику работ, выполняемых субподрядчиком, разгрузка, складирование и хранение материалов и оборудования с использованием подъемных механизмов генподрядчика, право пользования подъездными путями и временными инженерными сетями, обеспечение электроэнергией, водой, теплом и другими ресурсами, санитарно-гигиеническое и бытовое обслуживание работников субподрядной организации, помещения для персонала, связь, охрана труда и техники безопасности, пожарная и сторожевая охраны, содержание строительной площадки, подготовка объекта строительства к сдаче и др.). В настоящее время нормативов, устанавливающих размер генподрядных услуг, нет. Стоимость услуг определяется расчетом, а оплата — по факту предоставления услуг.
При производстве работ в зимнее время генподрядчик возмещает субподрядчику его дополнительные затраты в соответствии с разделом II Сборника сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время.
Договор комплексного страхования строительно-монтажных рисков и ответственности при проведении работ заключается генподрядчиком.

Расторжение договора осуществляется на основании соглашения сторон (ст. 450 ГК РФ), в одностороннем порядке, или при отказе другой стороны на предложение расторгнуть договор — по решению суда (п.2 ст. 450 ГК РФ). Соглашение сторон о расторжении договора оформляется протоколом или иным двусторонним документом.
В договоре должны быть предусмотрены условия, при которых в соответствии с существующим законодательством одна из сторон может расторгнуть договор. В этом случае стороны должны предусмотреть: • порядок расторжения договора. Как правило, это письменное уведомление стороной, решившей расторгнуть договор, с изложением обоснования и указанием срока, в течение которого она хотела бы получить ответ от другой стороны;
• порядок взаиморасчетов, возмещение произведенных затрат и убытков, включая упущенную выгоду;
• особенности расчетов, возмещения убытков, передачи (приобретения) права собственности на строящийся объект в случае расторжения договора по причине неплатежеспособности заказчика.
В договоре следует также предусмотреть обязательства и ответственность сторон, порядок расчетов и возмещения убытков при расторжении договора по причине обстоятельств непреодолимой силы.
19. Конфиденциальность
В договоре могут быть предусмотрены обязательства сторон по соблюдению конфиденциальности своих отношений по договору.
Как правило, стороны обязуются не разглашать, не передавать и/ или не делать каким-либо еще способом доступными третьим организациям и лицам сведения, содержащиеся в документах, оформляющих совместную деятельность сторон в рамках договора, иначе как с письменного согласия обеих сторон.

По общим правилам изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ).
Одностороннее изменение условий договора возможно только в том случае, если стороны при заключении договора оговорили условия, при которых договор может быть изменен в одностороннем порядке.
Рекомендуется рассматривать и отражать в договоре следующие виды изменений:
а) Изменения, связанные с выполнением обязательств сторонами:
• предоставление (передача) сторонами ненадлежащим образом оформленной документации;
• ошибки, допущенные при выполнении работ подрядчиком, проектной организацией или службой заказчика;
• задержки строительства по вине заказчика или подрядчика;
• несоответствие качества и комплектности поставляемых (подрядчиком или заказчиком) материалов и оборудования;
• превышение проектных объемов и стоимости работ по вине подрядчика или заказчика;
• необходимость приостановления работ и консервации объекта;
• другие изменения условий, связанные с выполнением обязательств сторонами.
б) Изменения внешних условий строительства:
• форс-мажорные условия. В договоре целесообразно указать виды обстоятельств непреодолимой силы, которые принимаются сторонами во внимание в данном случае их отношений (в объемах работ, в денежных единицах и другим способом) и варианты продолжения отношений в зависимости от исхода действия указанных обстоятельств;
• изменения законодательства. Следует отметить, какие виды изменений законодательства принимаются сторонами во внимание в данном договоре и определить возможные действия сторон в случае изменения нормативных актов.Изменения в заключенный договор могут вноситься по взаимному соглашению сторон или на основании решения суда по требованию заинтересованной стороны. Изменения или дополнения условий договора оформляются письменно в виде дополнительного соглашения, являющегося с момента его подписания неотъемлемой частью договора.
По требованию заказчика в одностороннем порядке может осуществляться внесение изменений в техническую документацию, вызывающих дополнительные работы, не превышающие по стоимости 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняющие характера предусмотренных в договоре работ.
Подрядчик также может потребовать внесения изменений в техническую документацию, если после начала строительства он обнаружит необходимые для выполнения обязательства работы, которые не учтены в технической и сметной документации, о чем он обязан сообщить заказчику (п. 3 ст. 743 ГК РФ). Если заказчик выражает свое согласие на их проведение и готов их оплатить, то должна быть пересмотрена стоимость работ по договору с оформлением Дополнительного соглашения (п. 1 ст. 744 ГК РФ).
Внесение в техническую документацию изменений в объеме более 10% от стоимости работ по договору производится при взаимном согласии сторон и оформляется Дополнительным соглашением и дополнительной сметы (п. 2 ст. 744 ГК РФ).

В данном разделе устанавливаются рамки и порядок, в которых заказчик по договору осуществляет контроль за производством строительных работ, а также указываются лица с обеих сторон, которые в этом могут участвовать, и их полномочия.
В договоре должны быть определены:
• право заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, а также правильностью использования подрядчиком материалов, обеспечение которыми возложено на заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п. 1 ст. 748 ГК РФ);
• обязанность заказчика, при обнаружении им в ходе осуществления контроля и надзора за выполнением работ отступлений от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, или иных недостатков, немедленно заявить об этом подрядчику в виде официального письма за подписью руководителя организации заказчика или его доверенного лица. При этом не исключается необходимость для заказчика сделать соответствующую запись в журнале производства работ. Заказчик, не предпринявший вышеупомянутых действий, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки, за исключением открытых (п. 2 ст. 748 ГК РФ);
• обязанность подрядчика исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством может заключить самостоятельно без согласия подрядчика, но с обязательным письменным его уведомлением об этом, договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре определяются функции инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика (ст. 749 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ допускает возможность поставки материалов и подрядчиком (ст. 704), и заказчиком (ст. 713), но однозначно не определяет распределение обязательств между сторонами.
В данном разделе целесообразно указать, какая из сторон, какие конкретно материалы и оборудование поставляет, на каких условиях, какие накладные (в т. ч. складские) расходы при этом возникают, и кто их несет. Требования к поставляемым материалам и оборудованию должны соответствовать проектной документации, ГОСТ, ТУ, СНиП и другим нормативным документам.
При проведении реконструкции и капитального ремонта объектов полученные при разборке и демонтаже зданий и сооружений материалы, годные для производства работ, могут быть переданы подрядчику для повторного использования. Фактический выход материалов определяется на основании акта об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений, составленного заказчиком и подрядчиком. Генподрядчик в свою очередь может передать данные материалы субподрядчику.
10. Охранные мероприятия
В разделе определяются обязательства по осуществлению охранных мероприятий.
Охрану строящегося объекта в принятой (по акту сдачи-приемки) и оплаченной части, как правило, осуществляет заказчик, охрану всего прочего имущества, необходимого для строительства, в том числе предоставленного заказчиком, осуществляет подрядчик за счет заказчика.
Подрядчик по согласованию с заказчиком имеет право включить затраты по усиленной охране строящихся объектов охранными организациями МВД и частными, имеющими право на осуществление охранной деятельности, в перечень прочих работ и затрат, учитываемых при определении договорной цены.
11. Страхование объекта строительства
В разделе детализируются обязательства по осуществлению страхования объекта строительства и строительных рисков. Строительные риски связаны с возможностью случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, а также с ответственностью за причинение вреда при осуществлении строительства другими лицами. Обязанность по страхованию может быть возложена только на ту сторону, на которой лежит соответствующий риск. Строительные риски (повреждения) объекта строительства, согласно ст. 741 ГК РФ, до сдачи объекта несет подрядчик, а после — заказчик. Таким образом, страховать объект должен подрядчик. Излагаются конкретные предметы и параметры (суммы или проценты сметной стоимости) страхования.
Возмещение затрат подрядчика, связанных со страхованием строительных рисков, производится заказчиком в пределах до 3% от сметной стоимости строительства объекта по главам 1-8 сводного сметного расчета стоимости строительства с учетом зимних удорожаний по гл. 9.
Подрядчик обязан представить заказчику доказательства заключения им договора страхования на условиях, предусмотренных данным разделом договора, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.
Более подробно страхование объекта строительства и строительных рисков рассмотрено в «Правилах страхования строительно-монтажных работ», «Правилах страхования профессиональной ответственности строительных организаций и предприятий, осуществляющих строительную деятельность» и других документах, разработанных и рекомендованных бывшим Госстроем России для применения организациями и предприятиями строительного профиля при страховании рисков в строительном производстве.

Выявленные недостатки результата работ, за которые отвечает подрядчик, дают заказчику право потребовать от подрядчика:
• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 723 ГК РФ).
Данные правомочия заказчик может осуществлять только в том случае, если об указанных недостатках он своевременно уведомил подрядчика, при этом может предъявить подрядчику лишь одно из данных требований.
Согласно ст. 725 ГК РФ срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений — три года.
Если на основании договора строительного подряда результат работы принят заказчиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом (п. 2 ст. 725 ГК РФ).
6. Оплата работ и взаиморасчеты
В разделе устанавливаются порядок и сроки оплаты выполненных подрядчиком работ. ь ;
В договоре можно предусмотреть право заказчика на задержку оплаты выполненных работ подрядчиком в случаях:
• неустранения указанных ранее дефектов в работе, представленной к оплате; ..... ■• •:' -
• причинения ущерба заказчику;
• отставания выполнения работ от сроков, предусмотренных графиком производства работ.
В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении договорной цены, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, если заказчик не докажет, что полученная выгода повлияла на качество выполненных работ. В договоре может быть предусмотрено распределение между сторонами полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство, но не ухудшающих качество работ (ст. 710 ГК РФ). В этом случае в договоре должны быть установлены проценты от общей суммы экономии, получаемой подрядчиком и заказчиком. Если в договоре не отражен вопрос о распределении экономии подрядчика, то экономия полностью остается в его распоряжении.
В договоре на субподрядные работы стороны (подрядчик и субподрядчик) могут определять порядок возмещения субподрядчиком стоимости услуг, оказываемых подрядчиком по обеспечению субподрядчика технической документацией, координации работ, приемке от субподрядчика и сдачи заказчику работ, выполненных субподрядчиком, технике безопасности на объекте, обеспечению субподрядчика титульными временными зданиями и сооружениями и др. Конкретный размер стоимости предоставляемых услуг устанавливается сторонами при заключении договора.

Процедура сдачи и приемки работ включает:
• направление подрядчиком сообщения заказчику о готовности к проведению сдачи и приемки результата работ;
• совместное проведение сторонами сдачи и приемки результатов работ;
• подписание сторонами акта сдачи и приемки результата работ.
В разделе детализируются обязательства сторон и порядок их взаимодействия в процессе подготовки к сдаче работ подрядчиком (проведения испытаний, экологической экспертизы и др.), в период приемки результатов работ заказчиком и оформления соответствующих документов.
5. Гарантии качества по сданным работам
При сдаче и приемке работ осуществляется проверка соответствия объекта строительства требованиям, установленным договором, технической документации и нормативными актами (ст. 52 и 53 ГК РФ).
В разделе определяются обязательства по качеству выполненных работ. Устанавливается предоставляемый подрядчиком гарантийный срок по качеству работ, а также порядок фиксации, рассмотрения и урегулирования сторонами претензий заказчика по качеству работ.
Гарантийный срок по качеству выполненных работ может устанавливаться по согласованию сторон, но не менее срока, определенного СНиП для данного вида работ (ответственность подрядчика за выполнение работ указана в п. 2.4 СНиП 3.01.04—87. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен, но не сокращен (ст. 755 ГК РФ). Срок исковой давности по построенным зданиям и сооружениям Гражданским кодексом РФ ограничен 3 годами (ст. 196 ГК РФ).
В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком к подрядчику при условии обнаружения в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи результата работы (ст. 724 ГК РФ). В случае отказа подрядчика от составления или подписания акта об обнаруженных дефектах, в договоре следует учесть право заказчика обратиться в суд.
Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет те недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности, или право подрядчика отказаться от выполнения этой обязанности в случаях, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора, либо не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Преамбула договора: наименование договора; наименование объекта строительства и его местонахождение; дата подписания договора;место подписания договора; полные фирменные наименования сторон договора и их названия (Заказчик, Генподрядчик, Субподрядчик); наименование должности, Ф. И. О. лица, подписавшего договор и документ на его полномочия (устав, положение, доверенность).
1. Предмет договора. Предметом договора может быть:
• новое строительство, реконструкция, техническое перевооружение, капитальный ремонт, текущий ремонт объекта;
• отдельный комплекс строительных, монтажных, ремонтно-строительных, пусконаладочных работ, изготовление нестандартизо-ванного оборудования в построечных условиях и другие виды связанных со строящимся объектом работ.
2. Стоимость работ. Стоимость работ является одним из важнейших разделов договора.
В договоре указываются стоимость (цена) предложенных к выполнению работ или способы ее определения; вид договорных цен (твердые или приблизительные); метод корректировки приблизительных цен.
Соглашение о размере цены и ее виде, о методе корректировки базисной цены, а также о распределении договорной цены по основным комплексам работ, частям здания, сооружения стороны могут оформить в виде протокола (ведомости) согласования договорной цены (прил. № 1 к договору подряда).
Если в договоре не указывается вид договорной цены, она считается твердой.
В ГК РФ допускается возможность установления цены договора в инвалюте или в у. е. Расчеты за выполненные работы должны осуществляться в рублях по курсу валют, установленному Центробанком России на момент оплаты.
3. Сроки выполнения работ
Продолжительность строительства устанавливается заказчиком и подрядчиком при заключении договора в днях, месяцах, годах.
В договоре обычно указывается начальный и конечный сроки выполнения работы; но может устанавливаться период, в течение которого должен быть построен объект или предельный срок строительства.
В графике производства работ, прилагаемом к договору, должны быть согласованы сроки завершения этапов работ (промежуточные сроки).
4. Сдача и приемка работ
Сдача и приемка работ по договору подряда регулируются положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 753 и при необходимости ст. 720), а также внутриведомственными нормативными актами, СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».

Договор подряда является основным документом, регулирующим отношения сторон в процессе выполнения строительных, монтажных и других подрядных работ. Условия договора отражают особенности деятельности его участников и отношений между ними, которые не могут в полной мере устанавливаться общими положениями законодательных и нормативных актов. Наличие договора является основанием защиты прав хозяйствующих субъектов. Договорные отношения строятся на основе юридической и экономической самостоятельности сторон, равных прав и свободного волеизъявления при взаимном интересе в выполнении договора.
Правовое регулирование подрядных отношений осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), прежде всего гл. 37. «Подряд», в т. ч. § 1 «Общие положения о подряде» и § 3 «Строительный подряд». Нормы, регулирующие договорные отношения, содержатся и в других разделах ГК РФ: «Общие положения об обязательствах», «Право собственности и иные вещные права» и др.
При подготовке и заключении договора подряда следует руководствоваться также Методическими рекомендациями по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, утвержденных постановлением Госстроя России 25.05.1999 г.
Заключению договора, если он не определен условиями подрядного конкурса, предшествует преддоговорная работа — система переговоров, в процессе которых вырабатываются взаимоприемлемые условия договора. При этом каждая из сторон учитывает собственный опыт составления договоров и старается максимально обеспечить защиту своих интересов при уважении интересов другой стороны и доброй воли сотрудничества.
При составлении текста договора рекомендуется руководствоваться следующим принципами: »
• предметность и объективность условий договора;
• полнота содержания договора, предусматривающая все возможные изменения внешних и внутренних обстоятельств;
• необходимость и достаточность содержательной части договора;
• уважение требований другой стороны и конфиденциальность;
• возможность внесения изменений и дополнений в договор в пределах срока его действия;
• определение материальной и иной ответственности за нарушение, некачественное или несвоевременное исполнение сторонами условий договора;
• распределение обязательств по страхованию строительных рисков;
• разрешение разногласий и конфликтных ситуаций путем переговоров и взаимных консультаций, выбор арбитражного суда, которым воспользуются стороны при невозможности решения споров внесудебным образом;
• порядок взаимодействия сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств и пересмотре в связи с этим договорных обязательств.

В строительстве коммерческого жилья активно участвуют девелоперские компании (корпорации, холдинги). Они осуществляют весь инвестиционно-строительный цикл реализации проектов жилых домов: от оформления земельных участков до продажи готовых квартир. В своем составе они имеют службу заказчика, подрядные организации, проектные подразделения, службу снабжения (комплектации), риэлтерские фирмы. Подразделения взаимодействуют на основе хозяйственных договоров, в т. ч. подрядных. Привлекаются внешние субподрядчики для выполнения специальных работ: свайных, по прокладке наружных инженерных сетей, по благоустройству и др.
Портфель заказов строительной организации формируется в результате целенаправленной маркетинговой политики. Подрядные договоры заключаются на основе прямых переговоров с заказчиком или по итогам участия в подрядных конкурсах (торгах, тендерах).
Подрядные торги проводятся в России с 1994 г. Они являются обязательной процедурой при размещении государственных заказов; их проводят также частные инвесторы с целью выбора надежных партнеров, которые могут своевременно и качественно выполнить работы при рациональном использовании финансовых и производственных ресурсов.
Основным законодательным документом, регулирующим эту сферу деятельности, является Федеральный закон № 97—ФЗ от 07.04.1999 г. «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд». Порядок организации подрядных конкурсов определен «Методическими рекомендациями о порядке проведения конкурсов на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве в Российской Федерации» МДС 80-17.01.
Конкурсы проводятся при размещении заказов на:
• строительство предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в т. ч. на условиях «под ключ»;
• расширение, реконструкцию, реставрацию, техническое перевооружение, капитальный ремонт действующих предприятий, зданий, сооружений;
• выполнение проектно-изыскательских, научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, оказание инжиниринговых услуг в строительстве;
• поставку технологического и инженерного оборудования, в т. ч. на условиях «под ключ».