Строительство домов

1.1. Справочник базовых цен на проектные работы для строительства (далее именуемый «Справочник») рекомендуется для определения базовых цен с целью последующего формирования договорных цен на разработку проектной документации для строительства объектов жилищно-гражданского назначения.
1.2. Базовые цены в Справочнике установлены в зависимости от натуральных показателей проектируемых объектов: площади, объема и др. (далее именуемые «основными показателями проектируемых объектов»).
1.3. При пользовании настоящим Справочником следует учитывать «Общие указания по применению Справочников базовых цен на проектные работы для строительства».
1.4. Базовыми ценами Справочника не учтено проектирование: •индустриальных строительных изделий; , ,
• дренажа; w
• рекультивации нарушенных земель;
• внеплощадочных сетей, сооружений (районные трансформаторные подстанции, котельные, центральные тепловые пункты, очистные, водозаборные сооружения), повысительных водопроводных насосных станций, канализационных насосных станций;
• переноса инженерных сетей в пределах площадки строительства и выноса инженерных сетей со строительной площадки, а также перекладываемых инженерных сетей и сооружений за пределами отведенного участка.
1.5. Базовыми ценами Справочника учтены затраты на:
• проектирование инженерных сетей и сооружений в пределах площадки строительства;
• разработку мероприятий по охране окружающей среды;
• проектирование систем противопожарной и охранной защиты;
• электрозащиту инженерных сетей от коррозии.
1.6. Базовая цена проектирования объекта в сложных условиях включения объекта в окружающую среду (объект в исторической среде, в зоне охраняемого ландшафта, на сложных затесненных участках ит. п.) определяется по согласованию с заказчиком с применением коэффициента до 1,2 к архитектурной части проекта.
1.7. Распределение базовой цены по стадиям проектирования осуществляется, как правило, по приведенной ниже таблице и может уточняться по согласованию между исполнителем и заказчиком.

В аналогичном порядке может быть рассчитан размер компенсаций при использовании машин, приобретенных по лизингу, Но надо учесть, что сроки амортизации сократятся до 2—3, максимум до 5 лет (при полной амортизации машин в период лизинга), соответственно увеличиваются амортизационные отчисления, а стоимость приобретения оборудования возрастает за счет процентов по банковскому кредиту, комиссионного вознаграждения лизинговой компании, страхования оборудования и прочих услуг на 15—20%. Расчет проводится в соответствии с условиями конкретного договора лизинга.
При применении импортных машин, не имеющих аналогов в номенклатуре отечественных строительных машин, рекомендуется составлять индивидуальные сметные нормы и расценки на 1 маш.-ч их работы и использовать их при определении расходов на эксплуатацию машин в локальных сметах. Если при составлении сметы это не было сделано, то следует учесть указанные расходы при формировании договорной цены и соответственно включить в акт выполненных работ как компенсацию. . ,,,, :, ,
Часто у подрядных организаций возникает превышение арендной платы за строительные машины в сравнении с расходами на эксплуатацию машин, предусмотренными в смете. Дополнительные расходы могут быть компенсированы с согласия заказчика при строительстве, финансируемом из средств частных инвесторов. При этом размер компенсаций должен быть обоснован.

Все затраты подрядных организаций, которые должны быть компенсированы заказчиком по фактическим расходам, следует оговорить при согласовании договорных цен на строительную продукцию. Компенсации относят к прочим затратам и показывают в Акте приемки выполненных работ за общим итогом перед начислением НДС. При строительстве, осуществляемом за счет бюджетных средств, компенсации по составу и размерам ограничены положениями, установленными Федеральными и региональными органами исполнительной власти. Для строек, возводящихся за счет частных инвестиций, состав и размеры компенсаций определяются по согласованию сторон. Источником средств на оплату компенсаций являются прочие затраты, учитываемые в гл. 9 сводного сметного расчета стоимости строительства. Компенсации могут выплачиваться по любой статье затрат, включаемых в себестоимость подрядных работ.
Расходы на оплату труда рабочих
Порядок определения компенсации по заработной плате рабочих-строителей показан в разд. 4.1 пособия.
На объектах, строительство которых финансируется из бюджетных средств, этот вид компенсации обычно не допускается, хотя из этого правила иногда бывают исключения.
При строительстве за счет средств частных инвесторов в договорной цене может предусматриваться компенсация дополнительных расходов на оплату труда рабочих, если сметная стоимость работ определяется по государственным нормам и расценкам. Пример расчета компенсации расходов на оплату труда приведен в разд. 4.1.
Расходы на эксплуатацию строительных машин
При строительстве, осуществляемом за счет бюджетных средств, могут быть возмещены дополнительные затраты, обусловленные применением дорогой импортной техники и строительных машин, приобретенных по лизингу.

Работы, выполненные с нарушением требований по качеству, не принимаются заказчиком и соответственно не оплачиваются. В договоре может быть предусмотрена задержка оплаты работ в следующий период (месяц) в случае неустранения дефектов в работах, ранее представленных к оплате.
Со своей стороны заказчик обязан своевременно производить оплату принятых работ. Однако многие заказчики, особенно государственные, нарушают это требование. Несвоевременные платежи серьезно ухудшают финансовое состояние подрядной организации. Она может в этом случае предъявить установленные договором экономические санкции. Ст. 712 Гражданского кодекса РФ определяет также в этом случае право подрядчика на удержание: результата работ, принадлежащего заказчику оборудования, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм.
Однако применение экономических санкций, обеспечение их исполнения через арбитражные суды ведут к дополнительным материальным и моральным издержкам, потере времени и отрицательно влияют на имидж сторон. Соблюдение условий договора по выполнению и оплате подрядных работ является важной характеристикой надежности партнеров и способствует развитию устойчивых и бесконфликтных
партнерских отношений,
В практике отечественного строительства накоплен большой опыт применения различных форм расчетов между заказчиком и подрядчиком.
До конца 50-х годов прошлого века расчеты производились ежемесячно за выполненные конструктивные элементы и виды работ по стоимости, определенной по единичным расценкам. С начала 60-х годов в строительстве начали применяться расчеты за объект в целом и этапы работ: нулевой цикл, коробка здания, отделочные работы, монтаж оборудования и т. д.
В 70-х годах получили развитие расчеты за товарную строительную продукцию — стоимость строительно-монтажных работ на сдаваемых в эксплуатацию объектах и пусковых комплексах (конечной строительной продукции). В 80-х годах активно осваивался способ строительства «под ключ».
Прогрессивные формы расчетов стимулировали нацеленность подрядных организаций на конечные результаты, но отрицательно сказывались на их финансовом состоянии: платежеспособности и рентабельности. Поэтому в 1987 г. было решено вернуться к расчетам за законченные технологические этапы и технологические комплексы работ с ежемесячной оплатой счетов подрядных организаций в пределах до 95% сметной стоимости работ по объекту. Окончательный расчет между заказчиком и подрядчиком производился после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Взаимоотношения сторон при исполнении договора подряда с твердой договорной ценой Гражданский кодекс РФ трактует следующим образом: «Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора» (ст. 709, п. 6).
В процессе приемки работ и расчетов заказчик должен контролировать состав и физические объемы выполненных работ, правильность применяемых норм и расценок, цен, индексов удорожаний; обоснованно решать вопросы компенсации прочих затрат подрядчика. Заказчик не может и не должен оплачивать все фактические затраты подрядчика при выполнении работ. Ориентация на оплату фактических расходов не стимулирует подрядные организации искать наиболее приемлемых по ценам поставщиков, минимизировать транспортные расходы, рационализировать строительный процесс, осваивать и развивать опыт эффективного хозяйствования.
Важную роль играют расчеты в повышении ответственности подрядных организаций за сроки и качество выполненных работ.
При отставании выполнения работ от графика, согласованного в договоре, они теряют часть выручки, в т. ч. за счет применения индексов, действовавших на момент выполнения работ по графику.

Отношения сторон при взаиморасчетах зависят от вида цены строительной продукции, установленной в договоре подряда.
При расчетах по приблизительной цене возможны ее корректировки как по ценообразующим факторам, так и по объемам выполненных работ. В этом случае на дату представления акта стоимость выполненных работ корректируется с учетом изменения цен на материально-технические ресурсы и оплату труда. Метод корректировки (обычно это расчет по фактическим ценам или пересчет в текущие цены с использованием индексов по статьям затрат), обоснование фактических цен и источник информации об индексах цен в строительстве следует указать в договоре подряда. Если в процессе исполнения договора возникают работы, не предусмотренные в технической документации и соответственно в смете, необходимо составить двухсторонний акт на дополнительные работы. Он будет являться основанием для оплаты этих работ сверх договорной цены. При изменении договорной цены в процессе выполнения подрядных работ на величину ±10% от базисного уровня с учетом текущей индексации, необходимо внести изменения в договор подряда, заключив соответствующее дополнительное соглашение.
Гражданский кодекс РФ комментирует подобную ситуацию следующим образом: «Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.
Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату по цене, определенной в договоре (Ст. 709, п. 5).
Условия осуществления расчетов по твердой договорной цене рекомендуется устанавливать при заключении договоров подряда (контрактов) по следующим схемам:
• за объект в целом (при сроке строительства до 6 мес);
• за выполненные технологические этапы и комплексы работ;
• ежемесячно за фактически выполненные работы.
Расчеты за объект в целом производятся после сдачи его в эксплуатацию по твердой договорной цене, определенной с учетом индекса-дефлятора на нормативный срок строительства, согласованный в договоре подряда (государственном контракте).

Следует отметить, что подрядные организации, использующие базис-но-индексный метод определения сметной стоимости работ, обычно составляют акт приемки выполненных работ по образцу ф. 4 сметной документации как исполнительную смету. Это можно считать допустимым; порядком применения унифицированных форм первичной учетной документации разрешено организациям при необходимости вносить дополнительные реквизиты. При этом все реквизиты унифицированных форм первичной учетной документации остаются без изменения (включая код, номер формы, наименование документа). Удаление отдельных реквизитов из унифицированных форм не допускается.
На основании Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ (форма КС—3), также подписывается заказчиком и подрядчиком. Она служит основанием для выписки счета-фактуры на оплату выполненных работ. Пример формы КС—3 приведен в табл. 14.2.
Сумма средств на оплату работ рассчитывается в формах КС—2 и КС—3, исходя из состава затрат, включенных в договорную цену строительной продукции. Прямые затраты определяются по соответствующим нормам и расценкам (в форме КС—2 (графа 2), указывается номер позиции по смете), пересчитываются в уровень цен месяца оплаты (при базисно-индек-сном методе составления расчета), начисляются в установленном порядке накладные расходы и сметная прибыль. Если обусловлено договорной ценой, учитываются лимитированные затраты: на возведение временных зданий и сооружений, на удорожание при производстве работ в зимнее время: прочие работы и затраты. На общую сумму начисляется НДС (18%).
В справке о стоимости выполненных работ КС—3 должны приводиться: для генподрядной организации — в целом по стройке, с выделением пусковых комплексов, объектов, этапов и видов выполненных работ; для субподрядной организации— по комплексам и видам работ.
Стоимость выполненных работ показывается в трех графах :
в гр. 4 — нарастающим итогом с начала выполнения работ, включая отчетный период. Таким образом, по окончании работ определяется общая стоимость подрядных работ, выполненных на стройке (объекте), и эти данные могут быть использованы для оценки сметной стоимости строительства объектов, принимаемых в эксплуатацию;
в гр. 5 — нарастающим итогом с начала года, включая отчетный период, информация используется для составления статистической отчетности об объемах подрядных работ, выполненных за соответствующий отчетный период (месяц, квартал, год);
в гр. 6 — за отчетный период, служит основанием для оплаты подрядных работ заказчиком.

Размер аванса, сроки перечисления и порядок погашения оговариваются в договоре подряда.
По стройкам, финансируемым из государственного бюджета, порядок авансирования подрядных работ определен постановлениями Правительства РФ (от 22.06.1994 г. №745, от 28.02.2002 № 137). Предельный размер авансирования установлен в размере 30% от сметной стоимости работ по договору или годового объема работ.
При финансировании строительства из внебюджетных источников средств размер аванса определяется по согласованию сторон (от Одо 100%). При 100%-ном авансировании последующая индексация стоимости работ не производится. При частичном авансировании индексации подлежат стоимость работ, выполняемых в последующие периоды, и остаток аванса.
В договоре оговаривается срок перечисления аванса заказчиком (до 10—15 дней) и условие, что подрядчик приступает к выполнению работ после перечисления ему аванса.
Погашение аванса осуществляется при расчетах за выполненные работы обычно равными долями в соответствии со сроком выполнения работ по договору.
В ст. 711 Гражданского Кодекса РФ указывается, что «подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда».
Оплата выполненных работ
В практике подрядных отношений применяются все указанные выше формы расчетов между заказчиком и подрядчиком, но преимущественное распространение имеют ежемесячные расчеты с оплатой фактически выполненных объемов работ.
Первичными документами оформления сдачи-приемки выполненных работ являются Акт о приемке выполненных работ и затрат — форма КС—2 и Справка о стоимости выполненных работ — форма КС—3. Они включены в образцы унифицированных форм первичной учетной документации в капитальном строительстве, утвержденной пост. Госкомстата России от 11.11.1999 г. №100.
Акт приемки выполненных работ составляет подрядчик; показывает в форме КС—2 перечень и объемы выполненных работ, расцененных в соответствии с методами и нормативами, принятыми для обоснования договорных цен. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон (производителем работ и инженером службы заказчика), удостоверяющими правильность представленных сведений.

Стартовая цена строительной продукции (объекта, комплекса работ) устанавливается заказчиком в текущих ценах на момент объявления конкурса (торга). Основанием для ее определения служат утвержденная в проекте (ТЭО) базисная стоимость объекта на 01.01.2000; сметные расчеты в базисных ценах на комплекс и виды работ.Пересчет в текущие цены производится с применением установленных в регионе текущих индексов стоимости строительно-монтажных работ.
Стоимость в текущих ценах корректируется с учетом влияния прогнозируемой инфляции в течение срока строительства объекта (выполнения комплекса работ) путем применения так называемого индекса-дефлятора (табл. 13.4).
Окончательное предложение по стартовой цене (цене ЛОТа) для проведения конкурса (торга) утверждается заказчиком.В практике заключения договоров подряда с частными инвесторами встречаются примеры составления протоколов соглашения о договорной цене работ без обоснования их соответствующими сметными расчетами.
Иногда договорная цена указывается в виде стоимости выполнения работ на расчетную единицу (1м2 кровли, 1 м2 благоустроенной территории и т. п.) и оговаривается, что оплата будет производиться за фактически выполненный объем работ. Показатели стоимости работ подтверждаются соответствующими калькуляциями подрядчика или принимаются на основе мониторинга рыночных цен на данные работы и услуги (в руб. или у. е.)
Подобная практика определения договорных цен обусловлена характером строительной продукции. Она допустима, если продукция (виды работ) однотипна, имеет простые технологии производства, короткие сроки выполнения, небольшую стоимость.
На формирование договорных цен оказывает влияние готовность проектной документации. Зачастую ведение переговоров по заключению договоров подряда начинается на ранних стадиях проектирования, когда заказчик имеет лишь эскизный проект, по которому невозможно определить объемы работ и составить смету. В этом случае договорная цена определяется по аналогам или на основе сложившихся показателей стоимости подрядных работ на расчетный измеритель здания или сооружения (обычно в у.е.).
Вид договорных цен на строительную продукцию, порядок их формирования зависит от условий заключения договоров подряда: по результатам подрядных конкурсов или на основе прямых переговоров сторон.

Если предметом договора является комплекс работ, для обоснования договорной цены достаточно локальной сметы, составленной в соответствии с действующими требованиями (см. гл. 7—10). В конце сметы следует учесть средства на возведение временных зданий и сооружений, зимние удорожания, прочие затраты подрядчика (при обоснованной потребности в этих затратах в конкретных условиях производства работ), налог на добавленную стоимость. Смета подписывается заказчиком и подрядчиком, прикладывается к договору подряда и служит обоснованием договорной цены строительной продукции.
В случаях, когда предметом договора является строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объекта необходим весь комплект сметной документации: локальные сметные расчеты (сметы), объектный сметный расчет (смета), сводный сметный расчет стоимости строительства. На основе сметной документации следует составить протокол (ведомость) согласования договорной цены строительной продукции. Договорная цена определяется по стройке (объекту) в целом с распределением на комплексы работ, выполняемых собственными силами и субподрядными организациями.
Протокол согласования (ведомость) договорной цены подписывается заказчиком и подрядчиком, прилагается к договору подряда и рассматривается как его неотъемлемая часть.