Строительство домов

1. Временное приспособление вновь построенных постоянных зданий и сооружений для обслуживания работников строительства, восстановление и ремонт их по окончании использования.
2. Аренда и приспособление существующих помещений с последующей ликвидацией обустройств.
3. Временное приспособление вновь построенных и существующих постоянных зданий и сооружений для производственных нужд строительства, восстановление и ремонт их по окончании использования.
4. Перемещение конструкций и деталей производственных, складских, вспомогательных, жилых и общественных контейнерных и сборно-разборных мобильных (инвентарных) зданий и сооружений на строительную площадку, устройство оснований и фундаментов, монтаж с необходимой отделкой, монтаж оборудования, ввод инженерных сетей, разборка и демонтаж, восстановление площадки, перемещение конструкций и деталей на склад.
5. Амортизационные отчисления (арендная плата), расходы на текущий ремонт мобильных (инвентарных) зданий контейнерного сборно-разборного типа (кроме затрат по зданиям санитарно-бытового обслуживания, учтенных в составе норм накладных расходов).
6. Временные материально-технические склады на строительной площадке закрытые (отапливаемые и не отапливаемые) и открытые для хранения материалов, конструкций и оборудования, поступающих для данной стройки.
7. Временные обустройства (площадки, платформы и др.) для материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также для погру-зочно-разгрузочных работ.
8. Временные производственные мастерские многофункционального назначения (ремонтно-механические, арматурные, столярно-плот-ничные и др.).
9. Электростанции, трансформаторные подстанции, котельные, насосные, компрессорные, водопроводные, канализационные, калориферные, вентиляторные и т. п. здания (сооружения) временного пользования, включая пусконаладочные работы.
10. Временные станции для отделочных работ.
11. Временные установки для очистки и обеззараживания поверхностных источников.12. Временные камнедробильно-сортировочные установки, бетоно-растворные узлы и установки для приготовления бетона и раствора с обустройствами или передвижные на линейном строительстве.
13. Временные установки для приготовления грунтов, обработанных органическими и неорганическими вяжущими, временные цемен-тно-бетонные и асфальтобетонные заводы для приготовления бетонных и асфальтобетонных смесей с битумохранилищами и т. п.

Для определения указанных затрат необходимы данные о расходе электроэнергии на стройке за отчетный месяц и калькуляция стоимости электроэнергии, получаемой от передвижных электростанций. При отсутствии таких данных можно провести ориентировочный расчет, используя рекомендации Санкт-Петербургского РЦЦС (автор Иванов А. П.) Если фактическая стоимость энергии в текущем периоде превышает стоимость, принятую в расценках сборников ТЕР—2001, пересчитанную в текущие цены с использованием индекса (по материалам в среднем по типу здания), то следует рассчитать и предъявить заказчику для возмещения разницу в стоимости тепловой энергии.Заказчик может возмещать за счет прочих затрат, учтенных в гл. 9 сводного сметного расчета, следующие расходы подрядных организаций:
• затраты на перевозку работников к месту работы и обратно автомобильным транспортом;
«дополнительные затраты, связанные с осуществлением подрядных работ вахтовым методом;
• затраты на перебазирование строительных организаций и их подразделений на другие стройки;
• затраты по оргнабору; дополнительные расходы, связанные с использованием на строительстве студенческих отрядов, военно-строительных частей и других контингентов;
• на командирование рабочих для выполнения строительных, монтажных и специальных строительных работ; • на проведение специальных мероприятий по защите здоровья работников (борьба с радиоактивностью, малярией, энцефалитным клещом и др.);
• по страхованию строительных рисков;
• другие расходы, возмещаемые заказчиком в соответствии с решениями федеральных или местных органов исполнительной власти (на усиленную охрану объектов, мойку колес и пр.).
Указанные затраты возмещаются в размерах фактических расходов, подтвержденных справками бухгалтерий подрядчика, или по специальным расчетам подрядных организаций в пределах установленных норм.

В аналогичном порядке может быть рассчитан размер компенсаций при использовании машин, приобретенных по лизингу, Но надо учесть, что сроки амортизации сократятся до 2—3, максимум до 5 лет (при полной амортизации машин в период лизинга), соответственно увеличиваются амортизационные отчисления, а стоимость приобретения оборудования возрастает за счет процентов по банковскому кредиту, комиссионного вознаграждения лизинговой компании, страхования оборудования и прочих услуг на 15—20%. Расчет проводится в соответствии с условиями конкретного договора лизинга.
При применении импортных машин, не имеющих аналогов в номенклатуре отечественных строительных машин, рекомендуется составлять индивидуальные сметные нормы и расценки на 1 маш.-ч их работы и использовать их при определении расходов на эксплуатацию машин в локальных сметах. Если при составлении сметы это не было сделано, то следует учесть указанные расходы при формировании договорной цены и соответственно включить в акт выполненных работ как компенсацию. . ,,,, :, ,
Часто у подрядных организаций возникает превышение арендной платы за строительные машины в сравнении с расходами на эксплуатацию машин, предусмотренными в смете. Дополнительные расходы могут быть компенсированы с согласия заказчика при строительстве, финансируемом из средств частных инвесторов. При этом размер компенсаций должен быть обоснован.

Взаимоотношения сторон при исполнении договора подряда с твердой договорной ценой Гражданский кодекс РФ трактует следующим образом: «Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора» (ст. 709, п. 6).
В процессе приемки работ и расчетов заказчик должен контролировать состав и физические объемы выполненных работ, правильность применяемых норм и расценок, цен, индексов удорожаний; обоснованно решать вопросы компенсации прочих затрат подрядчика. Заказчик не может и не должен оплачивать все фактические затраты подрядчика при выполнении работ. Ориентация на оплату фактических расходов не стимулирует подрядные организации искать наиболее приемлемых по ценам поставщиков, минимизировать транспортные расходы, рационализировать строительный процесс, осваивать и развивать опыт эффективного хозяйствования.
Важную роль играют расчеты в повышении ответственности подрядных организаций за сроки и качество выполненных работ.
При отставании выполнения работ от графика, согласованного в договоре, они теряют часть выручки, в т. ч. за счет применения индексов, действовавших на момент выполнения работ по графику.

Следует отметить, что подрядные организации, использующие базис-но-индексный метод определения сметной стоимости работ, обычно составляют акт приемки выполненных работ по образцу ф. 4 сметной документации как исполнительную смету. Это можно считать допустимым; порядком применения унифицированных форм первичной учетной документации разрешено организациям при необходимости вносить дополнительные реквизиты. При этом все реквизиты унифицированных форм первичной учетной документации остаются без изменения (включая код, номер формы, наименование документа). Удаление отдельных реквизитов из унифицированных форм не допускается.
На основании Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ (форма КС—3), также подписывается заказчиком и подрядчиком. Она служит основанием для выписки счета-фактуры на оплату выполненных работ. Пример формы КС—3 приведен в табл. 14.2.
Сумма средств на оплату работ рассчитывается в формах КС—2 и КС—3, исходя из состава затрат, включенных в договорную цену строительной продукции. Прямые затраты определяются по соответствующим нормам и расценкам (в форме КС—2 (графа 2), указывается номер позиции по смете), пересчитываются в уровень цен месяца оплаты (при базисно-индек-сном методе составления расчета), начисляются в установленном порядке накладные расходы и сметная прибыль. Если обусловлено договорной ценой, учитываются лимитированные затраты: на возведение временных зданий и сооружений, на удорожание при производстве работ в зимнее время: прочие работы и затраты. На общую сумму начисляется НДС (18%).
В справке о стоимости выполненных работ КС—3 должны приводиться: для генподрядной организации — в целом по стройке, с выделением пусковых комплексов, объектов, этапов и видов выполненных работ; для субподрядной организации— по комплексам и видам работ.
Стоимость выполненных работ показывается в трех графах :
в гр. 4 — нарастающим итогом с начала выполнения работ, включая отчетный период. Таким образом, по окончании работ определяется общая стоимость подрядных работ, выполненных на стройке (объекте), и эти данные могут быть использованы для оценки сметной стоимости строительства объектов, принимаемых в эксплуатацию;
в гр. 5 — нарастающим итогом с начала года, включая отчетный период, информация используется для составления статистической отчетности об объемах подрядных работ, выполненных за соответствующий отчетный период (месяц, квартал, год);
в гр. 6 — за отчетный период, служит основанием для оплаты подрядных работ заказчиком.

Состав прочих затрат, которые могут быть включены (при их наличии) в договорную цену строительной продукции, определяются перечнем работ и затрат, учитываемых в гл. 9 сводного сметного расчета (табл. 12.8). Из указанного перечня к деятельности подрядных организаций относятся работы и затраты:
• по содержанию действующих постоянных автомобильных дорог и восстановлению их после окончания строительства;
• на перевозку работников к объектам строительства и обратно автомобильным транспортом и на командирование рабочих на иногородние объекты;
• связанные с осуществлением работ вахтовым методом строительства, перебазированием строительно-монтажных организаций, использованием специальных контингентов рабочих;
• на организованный набор рабочих;
• на возмещение расходов по страхованию строительных рисков, на усиленную охрану объектов, по подготовке к сдаче объектов в эксплуатацию;
• связанные с проведением специальных мероприятий по обеспечению нормальных условий труда (борьба с радиоактивностью, силикозом, малярией, энцефалитным клещом, гнусом и др.);
• на доплаты за подвижной характер работ и выплату вахтовой надбавки, если эти расходы не включены в локальные сметы;
• другие прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядной организации.
Другие затраты и работы по договору К имеют место в случае, если подрядчик исполняет, кроме строительно-монтажных работ, составление проектно-сметной документации, изготовление или поставку оборудования и другие дополнительные обязательства.
Порядок формирования договорной цены на строительную продукцию показан на рис. 13.2.
Договорные цены могут быть твердыми и приблизительными.
Твердая договорная цена неизменна на весь период строительства. Приблизительная цена может корректироваться в процессе строительства, в т. ч. в связи с инфляцией.
Договорные цены могут определяться в базисных (на 01.01.2000 г.), в текущих и прогнозных (с учетом срока строительства) ценах.
Для обоснования величины договорной цены целесообразно использовать сметно-нормативные методы, т. е. определять их на основе предварительно составленной сметной документации. Состав сметной документации зависит от предмета договора, определяющего вид строительной продукции.

«Контроль и надзор за исполнением договора». Генподрядчик назначает своего представителя, который осуществляет технический надзор и контроль за ходом и качеством выполняемых субподрядчиком работ.
«Скрытые строительные работы». Работы, подлежащие закрытию, принимаются генподрядчиком отдельно. Субподрядчик приступает к выполнению последующих работ только после приемки генподрядчиком скрытых работ и составления актов освидетельствования этих работ.
«Оплата работ и взаиморасчеты». Генподрядчик обязуется после подписания им акта сдачи-приемки работ оплатить субподрядчику установленную стоимость выполненных работ.
При передаче субподрядчику обязательств по поставке материалов, изделий и оборудования генподрядчик одновременно передает ему часть предусмотренных сметами средств на заготовительно-складские расходы.
Субподрядчик оплачивает услуги генподрядчика (расходы, связанные с обеспечением технической документацией и координацией работ, выполняемых субподрядчиком, приемка от субподрядчика и сдача заказчику работ, выполняемых субподрядчиком, разгрузка, складирование и хранение материалов и оборудования с использованием подъемных механизмов генподрядчика, право пользования подъездными путями и временными инженерными сетями, обеспечение электроэнергией, водой, теплом и другими ресурсами, санитарно-гигиеническое и бытовое обслуживание работников субподрядной организации, помещения для персонала, связь, охрана труда и техники безопасности, пожарная и сторожевая охраны, содержание строительной площадки, подготовка объекта строительства к сдаче и др.). В настоящее время нормативов, устанавливающих размер генподрядных услуг, нет. Стоимость услуг определяется расчетом, а оплата — по факту предоставления услуг.
При производстве работ в зимнее время генподрядчик возмещает субподрядчику его дополнительные затраты в соответствии с разделом II Сборника сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время.
Договор комплексного страхования строительно-монтажных рисков и ответственности при проведении работ заключается генподрядчиком.

Гражданский кодекс РФ допускает возможность поставки материалов и подрядчиком (ст. 704), и заказчиком (ст. 713), но однозначно не определяет распределение обязательств между сторонами.
В данном разделе целесообразно указать, какая из сторон, какие конкретно материалы и оборудование поставляет, на каких условиях, какие накладные (в т. ч. складские) расходы при этом возникают, и кто их несет. Требования к поставляемым материалам и оборудованию должны соответствовать проектной документации, ГОСТ, ТУ, СНиП и другим нормативным документам.
При проведении реконструкции и капитального ремонта объектов полученные при разборке и демонтаже зданий и сооружений материалы, годные для производства работ, могут быть переданы подрядчику для повторного использования. Фактический выход материалов определяется на основании акта об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений, составленного заказчиком и подрядчиком. Генподрядчик в свою очередь может передать данные материалы субподрядчику.
10. Охранные мероприятия
В разделе определяются обязательства по осуществлению охранных мероприятий.
Охрану строящегося объекта в принятой (по акту сдачи-приемки) и оплаченной части, как правило, осуществляет заказчик, охрану всего прочего имущества, необходимого для строительства, в том числе предоставленного заказчиком, осуществляет подрядчик за счет заказчика.
Подрядчик по согласованию с заказчиком имеет право включить затраты по усиленной охране строящихся объектов охранными организациями МВД и частными, имеющими право на осуществление охранной деятельности, в перечень прочих работ и затрат, учитываемых при определении договорной цены.
11. Страхование объекта строительства
В разделе детализируются обязательства по осуществлению страхования объекта строительства и строительных рисков. Строительные риски связаны с возможностью случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, а также с ответственностью за причинение вреда при осуществлении строительства другими лицами. Обязанность по страхованию может быть возложена только на ту сторону, на которой лежит соответствующий риск. Строительные риски (повреждения) объекта строительства, согласно ст. 741 ГК РФ, до сдачи объекта несет подрядчик, а после — заказчик. Таким образом, страховать объект должен подрядчик. Излагаются конкретные предметы и параметры (суммы или проценты сметной стоимости) страхования.
Возмещение затрат подрядчика, связанных со страхованием строительных рисков, производится заказчиком в пределах до 3% от сметной стоимости строительства объекта по главам 1-8 сводного сметного расчета стоимости строительства с учетом зимних удорожаний по гл. 9.
Подрядчик обязан представить заказчику доказательства заключения им договора страхования на условиях, предусмотренных данным разделом договора, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.
Более подробно страхование объекта строительства и строительных рисков рассмотрено в «Правилах страхования строительно-монтажных работ», «Правилах страхования профессиональной ответственности строительных организаций и предприятий, осуществляющих строительную деятельность» и других документах, разработанных и рекомендованных бывшим Госстроем России для применения организациями и предприятиями строительного профиля при страховании рисков в строительном производстве.

Выявленные недостатки результата работ, за которые отвечает подрядчик, дают заказчику право потребовать от подрядчика:
• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 723 ГК РФ).
Данные правомочия заказчик может осуществлять только в том случае, если об указанных недостатках он своевременно уведомил подрядчика, при этом может предъявить подрядчику лишь одно из данных требований.
Согласно ст. 725 ГК РФ срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений — три года.
Если на основании договора строительного подряда результат работы принят заказчиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом (п. 2 ст. 725 ГК РФ).
6. Оплата работ и взаиморасчеты
В разделе устанавливаются порядок и сроки оплаты выполненных подрядчиком работ. ь ;
В договоре можно предусмотреть право заказчика на задержку оплаты выполненных работ подрядчиком в случаях:
• неустранения указанных ранее дефектов в работе, представленной к оплате; ..... ■• •:' -
• причинения ущерба заказчику;
• отставания выполнения работ от сроков, предусмотренных графиком производства работ.
В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении договорной цены, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, если заказчик не докажет, что полученная выгода повлияла на качество выполненных работ. В договоре может быть предусмотрено распределение между сторонами полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство, но не ухудшающих качество работ (ст. 710 ГК РФ). В этом случае в договоре должны быть установлены проценты от общей суммы экономии, получаемой подрядчиком и заказчиком. Если в договоре не отражен вопрос о распределении экономии подрядчика, то экономия полностью остается в его распоряжении.
В договоре на субподрядные работы стороны (подрядчик и субподрядчик) могут определять порядок возмещения субподрядчиком стоимости услуг, оказываемых подрядчиком по обеспечению субподрядчика технической документацией, координации работ, приемке от субподрядчика и сдачи заказчику работ, выполненных субподрядчиком, технике безопасности на объекте, обеспечению субподрядчика титульными временными зданиями и сооружениями и др. Конкретный размер стоимости предоставляемых услуг устанавливается сторонами при заключении договора.

Указанные затраты обусловлены необходимостью производства работ при отрицательных температурах, что вызывает: снижение производительности труда рабочих (из-за стесненности движений, ухудшения видимости, необходимости перерывов для обогрева, очистки рабочего места, подмостей лесов от снега и льда и др.); снижение производительности строительных машин и дополнительные расходы на их эксплуатацию (повышенный расход горюче-смазочных материалов, прогрев механизмов и т. п.); необходимости применения зимних технологий (рыхление мерзлых грунтов, применение быстротвердеющих бетонов и растворов, введение в бетон и растворы химических добавок, электропрогрев и др. методы прогрева бетонных конструкций, предварительный прогрев материалов и изделий и др.); необходимости устройства утеплений (тепляков) для предохранения от промерзания грунта, временных водопроводных сетей и баков, бетона и раствора при перевозке, бетонных конструкций и т. п.).
Зимние удорожания определяются в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по итогам глав 1—8 по нормативам Сборника сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (ГСН 81-05-02-2001) и показываются в графах 4, 5, 8 сводного сметного расчета. В составе сборника выделены два раздела:
I. Сметные нормы по видам строительства;
П. Сметные нормы на конструкции, виды работ и временное отопление:В сводном сметном расчете зимние удорожания принимаются по нормативам I раздела, усредненные и применяемые круглогодично. Нормы II раздела применяются при расчетах за выполненные работы между генподрядными и субподрядными организациями.
Нормативы дифференцированы по восьми температурным зонам (деление территории страны дано в приложении к сборнику). Центральные европейские районы относятся преимущественно к III зоне; южные — к I—II; восточные — к IV—V и северные — к VI—VIII зонам.Нормами не учтены затраты:
• на очистку от снега находящихся в ведении строительства подъездных безрельсовых дорог от магистральной к строительным площадкам, а также на первоначальную очистку от снега площади застройки объектов строительства (с учетом организации рабочей зоны), начинаемых в зимний период; эти затраты определяются самостоятельными сметными расчетами и включаются в сводный сметный расчет (гр. 4, 8);
• на снегоборьбу (ликвидацию снежных заносов) в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, а также в сельских местностях, расположенных в IV—VI температурных зонах.