Строительство домов

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и подготовка проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т. ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика ит. д., и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий.

1. Временное приспособление вновь построенных постоянных зданий и сооружений для обслуживания работников строительства, восстановление и ремонт их по окончании использования.
2. Аренда и приспособление существующих помещений с последующей ликвидацией обустройств.
3. Временное приспособление вновь построенных и существующих постоянных зданий и сооружений для производственных нужд строительства, восстановление и ремонт их по окончании использования.
4. Перемещение конструкций и деталей производственных, складских, вспомогательных, жилых и общественных контейнерных и сборно-разборных мобильных (инвентарных) зданий и сооружений на строительную площадку, устройство оснований и фундаментов, монтаж с необходимой отделкой, монтаж оборудования, ввод инженерных сетей, разборка и демонтаж, восстановление площадки, перемещение конструкций и деталей на склад.
5. Амортизационные отчисления (арендная плата), расходы на текущий ремонт мобильных (инвентарных) зданий контейнерного сборно-разборного типа (кроме затрат по зданиям санитарно-бытового обслуживания, учтенных в составе норм накладных расходов).
6. Временные материально-технические склады на строительной площадке закрытые (отапливаемые и не отапливаемые) и открытые для хранения материалов, конструкций и оборудования, поступающих для данной стройки.
7. Временные обустройства (площадки, платформы и др.) для материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также для погру-зочно-разгрузочных работ.
8. Временные производственные мастерские многофункционального назначения (ремонтно-механические, арматурные, столярно-плот-ничные и др.).
9. Электростанции, трансформаторные подстанции, котельные, насосные, компрессорные, водопроводные, канализационные, калориферные, вентиляторные и т. п. здания (сооружения) временного пользования, включая пусконаладочные работы.
10. Временные станции для отделочных работ.
11. Временные установки для очистки и обеззараживания поверхностных источников.12. Временные камнедробильно-сортировочные установки, бетоно-растворные узлы и установки для приготовления бетона и раствора с обустройствами или передвижные на линейном строительстве.
13. Временные установки для приготовления грунтов, обработанных органическими и неорганическими вяжущими, временные цемен-тно-бетонные и асфальтобетонные заводы для приготовления бетонных и асфальтобетонных смесей с битумохранилищами и т. п.

Уход за погребом заключается в основном в предотвращении его потопления, своевременном ремонте и дезинфекции.
Предотвращение потопления погреба
Погреб, сооруженный в плотных глинистых грунтах, подвержен напорному воздействию застойной воды, скапливающейся в обратной засыпке котлована. И если не принять специальных мер защиты, погреб будет постоянно затапливаться атмосферными и талыми водами, даже если он вырыт в сухом месте при глубоком залегании грунтовых вод.Застойная вода — самая распространенная причина сырости в погребе. Она появляется всегда там, где слои грунта, хорошо пропускающие дождевую и талую воду, окружены менее водонепроницаемыми слоями (глина, суглинки), которые препятствуют просачиванию воды в более низкие места.
Для устранения потопления погреба необходимо предусмотреть следующие меры:
1) Устройство водоотводной канавы для обеспечения быстрого отвода дождевых и талых вод.
2) Ликвидацию увлажнения и нарушения структур природного грунта в котловане путем выполнения работ по устройству погреба в возможно более короткий срок без длительных перерывов.
3) Устройство кольцевого дренажа для сбора дренирующей воды и сброса ее в пониженные места (овраги, лощины и др.). Если пониженных мест нет, тогда дренаж необходимо присоединить к специально устроенному водосборному, колодцу, вырытому вблизи погреба.
4) Сооружение стен и основания погреба с расчетом на гидростатическое давление застойных вод с использованием плотных, водонепроницаемых марок бетона. Если применяют обычный бетон или красный кирпич, то его оштукатуривают с обеих сторон цементным раствором и предусматривают оклеечную про-тивонапорную гидроизоляцию из 2—3 слоев рулонного материала с защитной (прижимной) стенкой.
Дренаж абсолютно необходим в том случае, если обратная засыпка котлована сделана из песка или другого фильтрующего грунта, иначе котлован и сам погреб могут превратиться в своего рода водосборный колодец.

Обычно ремонт погреба — дело даже более трудоемкое, чем его строительство. Объясняется это тем, что владелец погреба либо не знает, либо уже забыл его устройство. В таких случаях фактическое состояние и особенности конструкции хранилища могут быть определены только после частичной разборки погреба.
Гидроизоляция погреба нарушается чаще всего, поэтому ремонт гидроизоляции считается ключевым вопросом всех ремонтно-восстановительных. работ.
Вначале проводится тщательное обследование, в результате которого определяется характер и конструкция существующей гидроизоляции. Новая гидроизоляция должна быть состыкована со старой как по назначению, так и по однородности применяемых материалов. Так, если для оклеечной изоляции ранее применялся такой рулонный материал, как рубероид, то и для новой гидроизоляции рекомендуется снова использовать такой же рубероид, наклеиваемый на изолируемые поверхности на битумной мастике. Если в качестве рулонного материала был толь на дегтевой мастике, тогда и для новой гидроизоляции нужен тоже толь, наклеиваемый на такой же мастике. Нарушение однородности материалов ослабляет защитные свойства изоляционного покрытия.
После определения вида гидроизоляции погреб просушивается. Кирпичная кладка внутри штукатурится и затирается до гладкости, а пол выравнивается стяжкой из цементно-песчаного раствора с соотношением 1 : 3. После просушки на стены и на пол наклеивается рубероид в два-три слоя с нахлестом полотнищ до 10-15 см на швах. Наклейка полотнищ производится на горячей битумной мастике по предварительно загрунтованным поверхностям. Грунтовка стенок —разжиженным битумом.
Листы наклеивают снизу вверх с тщательным разглаживанием. Концы листов рубероида защемляются в швах кладки или закрепляются рейкой-бруском на гвоздях. Гидроизоляционный ковер, в свою очередь, защищается от механических повреждений кирпичной кладкой в четверть или полкирпича, так называемой прижимной стенкой. Окончательная отделка — цементная штукатурка состава 1 : 2 (цемент — песок) и побелка известью.

При заделке течей в стенках и основаниях вначале производится расшивка трещин или дефектных участков на глубину 2-5 см (до плотного бетона) и очистка трещин от грязи и кусочков бетона. Можно промыть водой. Затем трещина заделывается свежеприготовленным цементом, в который не добавляется песок, но необходимо добавить большое количество жидкого стекла (200 г клея — на ведро воды). Состав вручную втирается в трещину слоями., пока общая толщина заделываемого участка не сравняется с толщиной стенки погреба. Работать с составом следует только в резиновых перчатках.
В состав ремонта обязательно включается починка отмосток и планировка территории вокруг гаража, под которым находится погреб, чтобы отвести от погреба дождевые и талые воды. Отмостки следует предусмотреть как можно шире — до 1,5 м с уклоном 1 : 10 от погреба. При этом разбирают (откапывают) дефектные места отмосток, уплотняют грунт, подсыпая щебень или песок до необходимых планировочных отметок, укладывают плиты, бетон или асфальтобетон с учетом получения уклона. При ремонте трещин или выбоин используют цементно-песчаный раствор или горячую битумную мастику. Особое внимание при этом обращают на герметичность сопряжения со стенками гаража.
Обязательно проверяется работоспособность вентиляции. Воздухообмен должен быть не менее одного-двух объемов погреба в час. Признак достаточной вентиляции — чистый, свежий воздух. Для вентиляции погреб обычно оборудуется двумя каналами: вытяжным и приточным. Если же делается только один канал (в том случае, если условия не позволяют сделать два), то он обязательно должен быть с вет-роулавливанием.

Если предметом договора является комплекс работ, для обоснования договорной цены достаточно локальной сметы, составленной в соответствии с действующими требованиями (см. гл. 7—10). В конце сметы следует учесть средства на возведение временных зданий и сооружений, зимние удорожания, прочие затраты подрядчика (при обоснованной потребности в этих затратах в конкретных условиях производства работ), налог на добавленную стоимость. Смета подписывается заказчиком и подрядчиком, прикладывается к договору подряда и служит обоснованием договорной цены строительной продукции.
В случаях, когда предметом договора является строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объекта необходим весь комплект сметной документации: локальные сметные расчеты (сметы), объектный сметный расчет (смета), сводный сметный расчет стоимости строительства. На основе сметной документации следует составить протокол (ведомость) согласования договорной цены строительной продукции. Договорная цена определяется по стройке (объекту) в целом с распределением на комплексы работ, выполняемых собственными силами и субподрядными организациями.
Протокол согласования (ведомость) договорной цены подписывается заказчиком и подрядчиком, прилагается к договору подряда и рассматривается как его неотъемлемая часть.

Гражданский кодекс РФ допускает возможность поставки материалов и подрядчиком (ст. 704), и заказчиком (ст. 713), но однозначно не определяет распределение обязательств между сторонами.
В данном разделе целесообразно указать, какая из сторон, какие конкретно материалы и оборудование поставляет, на каких условиях, какие накладные (в т. ч. складские) расходы при этом возникают, и кто их несет. Требования к поставляемым материалам и оборудованию должны соответствовать проектной документации, ГОСТ, ТУ, СНиП и другим нормативным документам.
При проведении реконструкции и капитального ремонта объектов полученные при разборке и демонтаже зданий и сооружений материалы, годные для производства работ, могут быть переданы подрядчику для повторного использования. Фактический выход материалов определяется на основании акта об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений, составленного заказчиком и подрядчиком. Генподрядчик в свою очередь может передать данные материалы субподрядчику.
10. Охранные мероприятия
В разделе определяются обязательства по осуществлению охранных мероприятий.
Охрану строящегося объекта в принятой (по акту сдачи-приемки) и оплаченной части, как правило, осуществляет заказчик, охрану всего прочего имущества, необходимого для строительства, в том числе предоставленного заказчиком, осуществляет подрядчик за счет заказчика.
Подрядчик по согласованию с заказчиком имеет право включить затраты по усиленной охране строящихся объектов охранными организациями МВД и частными, имеющими право на осуществление охранной деятельности, в перечень прочих работ и затрат, учитываемых при определении договорной цены.
11. Страхование объекта строительства
В разделе детализируются обязательства по осуществлению страхования объекта строительства и строительных рисков. Строительные риски связаны с возможностью случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, а также с ответственностью за причинение вреда при осуществлении строительства другими лицами. Обязанность по страхованию может быть возложена только на ту сторону, на которой лежит соответствующий риск. Строительные риски (повреждения) объекта строительства, согласно ст. 741 ГК РФ, до сдачи объекта несет подрядчик, а после — заказчик. Таким образом, страховать объект должен подрядчик. Излагаются конкретные предметы и параметры (суммы или проценты сметной стоимости) страхования.
Возмещение затрат подрядчика, связанных со страхованием строительных рисков, производится заказчиком в пределах до 3% от сметной стоимости строительства объекта по главам 1-8 сводного сметного расчета стоимости строительства с учетом зимних удорожаний по гл. 9.
Подрядчик обязан представить заказчику доказательства заключения им договора страхования на условиях, предусмотренных данным разделом договора, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.
Более подробно страхование объекта строительства и строительных рисков рассмотрено в «Правилах страхования строительно-монтажных работ», «Правилах страхования профессиональной ответственности строительных организаций и предприятий, осуществляющих строительную деятельность» и других документах, разработанных и рекомендованных бывшим Госстроем России для применения организациями и предприятиями строительного профиля при страховании рисков в строительном производстве.

Преамбула договора: наименование договора; наименование объекта строительства и его местонахождение; дата подписания договора;место подписания договора; полные фирменные наименования сторон договора и их названия (Заказчик, Генподрядчик, Субподрядчик); наименование должности, Ф. И. О. лица, подписавшего договор и документ на его полномочия (устав, положение, доверенность).
1. Предмет договора. Предметом договора может быть:
• новое строительство, реконструкция, техническое перевооружение, капитальный ремонт, текущий ремонт объекта;
• отдельный комплекс строительных, монтажных, ремонтно-строительных, пусконаладочных работ, изготовление нестандартизо-ванного оборудования в построечных условиях и другие виды связанных со строящимся объектом работ.
2. Стоимость работ. Стоимость работ является одним из важнейших разделов договора.
В договоре указываются стоимость (цена) предложенных к выполнению работ или способы ее определения; вид договорных цен (твердые или приблизительные); метод корректировки приблизительных цен.
Соглашение о размере цены и ее виде, о методе корректировки базисной цены, а также о распределении договорной цены по основным комплексам работ, частям здания, сооружения стороны могут оформить в виде протокола (ведомости) согласования договорной цены (прил. № 1 к договору подряда).
Если в договоре не указывается вид договорной цены, она считается твердой.
В ГК РФ допускается возможность установления цены договора в инвалюте или в у. е. Расчеты за выполненные работы должны осуществляться в рублях по курсу валют, установленному Центробанком России на момент оплаты.
3. Сроки выполнения работ
Продолжительность строительства устанавливается заказчиком и подрядчиком при заключении договора в днях, месяцах, годах.
В договоре обычно указывается начальный и конечный сроки выполнения работы; но может устанавливаться период, в течение которого должен быть построен объект или предельный срок строительства.
В графике производства работ, прилагаемом к договору, должны быть согласованы сроки завершения этапов работ (промежуточные сроки).
4. Сдача и приемка работ
Сдача и приемка работ по договору подряда регулируются положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 753 и при необходимости ст. 720), а также внутриведомственными нормативными актами, СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».

В строительстве коммерческого жилья активно участвуют девелоперские компании (корпорации, холдинги). Они осуществляют весь инвестиционно-строительный цикл реализации проектов жилых домов: от оформления земельных участков до продажи готовых квартир. В своем составе они имеют службу заказчика, подрядные организации, проектные подразделения, службу снабжения (комплектации), риэлтерские фирмы. Подразделения взаимодействуют на основе хозяйственных договоров, в т. ч. подрядных. Привлекаются внешние субподрядчики для выполнения специальных работ: свайных, по прокладке наружных инженерных сетей, по благоустройству и др.
Портфель заказов строительной организации формируется в результате целенаправленной маркетинговой политики. Подрядные договоры заключаются на основе прямых переговоров с заказчиком или по итогам участия в подрядных конкурсах (торгах, тендерах).
Подрядные торги проводятся в России с 1994 г. Они являются обязательной процедурой при размещении государственных заказов; их проводят также частные инвесторы с целью выбора надежных партнеров, которые могут своевременно и качественно выполнить работы при рациональном использовании финансовых и производственных ресурсов.
Основным законодательным документом, регулирующим эту сферу деятельности, является Федеральный закон № 97—ФЗ от 07.04.1999 г. «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд». Порядок организации подрядных конкурсов определен «Методическими рекомендациями о порядке проведения конкурсов на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве в Российской Федерации» МДС 80-17.01.
Конкурсы проводятся при размещении заказов на:
• строительство предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в т. ч. на условиях «под ключ»;
• расширение, реконструкцию, реставрацию, техническое перевооружение, капитальный ремонт действующих предприятий, зданий, сооружений;
• выполнение проектно-изыскательских, научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, оказание инжиниринговых услуг в строительстве;
• поставку технологического и инженерного оборудования, в т. ч. на условиях «под ключ».

Сложность строительной продукции требует участия в ее создании строительных организаций разного профиля. В практике строительства выработаны различные схемы подрядных отношений.
Заказчик может заключить договор на строительство (реконструкцию, ремонт) со строительной организацией — генподрядчиком, который в свою очередь привлекает для выполнения специальных работ: свайных, сантехнических, электромонтажных и других — субподрядчиков, заключая с каждым из них подрядный договор. Генподрядчик координирует работу субподрядных организаций, оказывает необходимые производственные услуги, контролирует ход работ, принимает и оплачивает их результат. Перед заказчиком генподрядчик несет ответственность за конечные результаты работы: подготовку к вводу в действие объекта, пускового комплекса, очереди строительства.
В случае, если субподрядчик не исполнит обязательство, то перед заказчиком будет отвечать генеральный подрядчик. В то же время оплата генподрядчиком выполненных субподрядчиком работ не зависит от оплаты или неоплаты всех работ заказчиком.
Субподрядчик, с согласия генерального подрядчика, может заключить отдельный договор с заказчиком, тогда он несет ответственность непосредственно перед заказчиком, который контролирует, принимает и оплачивает его работу.
Заказчик может осуществлять строительство без участия генподрядчика, заключая договора подряда с каждой строительной организацией, привлекаемой им для выполнения необходимых строительно-монтажных (ремонтно-строительных) работ.
Наряду с обычными двусторонними договорами возможно заключение многосторонних (более двух сторон) подрядных договоров, в которых устанавливаются солидарные или долевые обязательства. Последнее выгоднее для подрядчиков — в этом случае каждый из подрядчиков отвечает за определенный участок работы и имеет право на оплату выполненных им работ независимо от результатов работы остальных подрядчиков.
На строительном рынке действуют также генподрядные организации, которые заключают договор с заказчиком и осуществляют управление проектом (оказывают инжиниринговые услуги), принимая на себя всю ответственность за строительство объекта и передачу его заказчику «под ключ» к установленному в договоре сроку. При этом они либо не выполняют подрядных работ собственными силами, либо выполняют их в незначительных объемах.