Строительство домов

1. Справочники предназначены для применения организациями различных организационно-правовых форм, обладающими согласно законодательству Российской Федерации статусом юридического лица.
2. Базовые цены в Справочниках установлены в зависимости от натуральных показателей объектов проектирования (мощности, протяженности, емкости, площади и др.) и от общей стоимости строительства.
3. Цены, приведенные в Справочниках, установлены в соответствии с составом, порядком разработки, согласования утверждения проектной документации на строительство предприятий, зданий, сооружений, предусмотренных СНиП 11—01—95.
4. В Справочниках приведены цены на индивидуальное проектирование нового строительства объектов, зданий и сооружений, а также отдельных элементов комплекса с использованием материалов типовых и повторно применяемых экономичных индивидуальных проектов цехов, зданий и сооружений, входящих в их состав, а также чертежей типовых строительных конструкций, изделий и узлов.
5. Цены в Справочниках установлены по состоянию на 1 января 2001 г. Ценами учтены все затраты на разработку проектной документации и прибыль, без учета налога на добавленную стоимость.
6. Ценами Справочников учтены и не требуют дополнительной оплаты следующие работы и услуги:
6.1 изготовление демонстрационных материалов (кроме демонстрационных макетов);
6.2 участие проектной организации совместно с заказчиком в согласовании готовой проектной документации с государственными органами и органами местного самоуправления;
6.3 защита рабочего проекта (проекта) в экспортирующих и утверждающих инстанциях.
7. Комплексными ценами Справочников на разработку проектной документации не учтены затраты на:
7.1 разработку указанных в задании на проектирование проектных решений в нескольких вариантах, за исключением вариантных проработок для выбора оптимальных проектных решений.
Разработка дополнительных вариантов проекта, рабочего проекта или отдельных технологических, конструктивных, архитектурных и других решений устанавливается в задании на проектирование, где также должны быть определены разделы (или части этих разделов) проекта, по которым необходима разработка указанных вариантов и исходные данные, необходимые для их разработки.

1. Цена разработки проектной документации с применением макетного метода проектирования определяется по ценам Справочников с применением повышающих коэффициентов.
В случае отсутствия в Справочниках установленных повышающих коэффициентов цена разработки проектной документации указанным методом определяется с применением к базовой цене коэффициентов: на стадии «проект»— 1,05; на стадии «рабочий проект» и «рабочая документация» —1,1.
2. Цена проектных работ, подлежащих выполнению в сокращенном против предусмотренного действующими нормативными документами составе и объеме (разработка дополнительных вариантов проекта или отдельных технологических, конструктивных, архитектурных и других решений, разрабатываемых в соответствии с заданием на проектирование), определяется по ценам на разработку проектной документации соответствующего объекта с применением понижающего коэффициента, размер которого устанавливается исполнителем в соответствии с трудоемкостью работ по согласованию с заказчиком.
3. При строительстве очередями цена разработки проектов (рабочих проектов) предприятий и сооружений определяется по ценам Справочников, исходя из основных показателей отдельно каждой очереди. При этом к стоимости проектирования первой очереди строительства добавляется до 20% цены разработки рабочего проекта (без рабочей документации) или проекта всех последующих очередей.
4. Цена «привязки» типовых проектов определяется по ценам Справочников с применением коэффициента 0,35.
Цена «привязки» типовых проектов с внесением в них изменений определяется по ценам Справочников с применением коэффициента до 0,7 в зависимости от трудоемкости работ.
5. Цена разработки проектной документации на строительство объектов, отнесенных к категории уникальных и экспериментальных в соответствии с п. 8.4 СНиП 10—01—94 — «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения», определяется по ценам Справочников; при этом к стоимости тех видов проектных работ, разработка которых усложняется, применяется коэффициент 1,5.

Обычно ремонт погреба — дело даже более трудоемкое, чем его строительство. Объясняется это тем, что владелец погреба либо не знает, либо уже забыл его устройство. В таких случаях фактическое состояние и особенности конструкции хранилища могут быть определены только после частичной разборки погреба.
Гидроизоляция погреба нарушается чаще всего, поэтому ремонт гидроизоляции считается ключевым вопросом всех ремонтно-восстановительных. работ.
Вначале проводится тщательное обследование, в результате которого определяется характер и конструкция существующей гидроизоляции. Новая гидроизоляция должна быть состыкована со старой как по назначению, так и по однородности применяемых материалов. Так, если для оклеечной изоляции ранее применялся такой рулонный материал, как рубероид, то и для новой гидроизоляции рекомендуется снова использовать такой же рубероид, наклеиваемый на изолируемые поверхности на битумной мастике. Если в качестве рулонного материала был толь на дегтевой мастике, тогда и для новой гидроизоляции нужен тоже толь, наклеиваемый на такой же мастике. Нарушение однородности материалов ослабляет защитные свойства изоляционного покрытия.
После определения вида гидроизоляции погреб просушивается. Кирпичная кладка внутри штукатурится и затирается до гладкости, а пол выравнивается стяжкой из цементно-песчаного раствора с соотношением 1 : 3. После просушки на стены и на пол наклеивается рубероид в два-три слоя с нахлестом полотнищ до 10-15 см на швах. Наклейка полотнищ производится на горячей битумной мастике по предварительно загрунтованным поверхностям. Грунтовка стенок —разжиженным битумом.
Листы наклеивают снизу вверх с тщательным разглаживанием. Концы листов рубероида защемляются в швах кладки или закрепляются рейкой-бруском на гвоздях. Гидроизоляционный ковер, в свою очередь, защищается от механических повреждений кирпичной кладкой в четверть или полкирпича, так называемой прижимной стенкой. Окончательная отделка — цементная штукатурка состава 1 : 2 (цемент — песок) и побелка известью.

Планировка территории, срезка растительного грунта и обратная засыпка грунта выполняются бульдозером мощностью 80—130 л. с. Перемещение грунта производится на расстояние в соответствии с ПОС.Разработка грунта в котлованах и траншеях производится одноковшовым экскаватором с различным сменным оборудованием и разной емкостью ковша. Для выполнения небольших объемов земляных работ (малоэтажное строительство, прокладка инженерных сетей) используются экскаваторы с емкостью ковша 0,15—0,4 м3 В массовом жилищно-гражданском строительстве для производства земляных работ обычно применяют экскаваторы с емкостью ковша 0,5—0,65 м3 При строительстве крупных жилых, общественных и производственных зданий разработку грунта выполняют экскаваторы с емкостью ковша 0,8—1,2 м3.
При разработке выемок часть вынутого грунта может использоваться для обратной засыпки. Остальной грунт вывозится на свалку. При этом возможны следующие варианты производства работ:
1. При наличии на строительной площадке места для складирования фунта объем грунта, необходимый для обратной засыпки, разрабатывают экскаватором в отвал, оставшийся — с погрузкой в автомобили-самосвалы и вывозят на свалку грунта.
2. При невозможности складирования вынутого грунта на строительной площадке грунт для обратной засыпки вывозится во временный отвал. В этом случае весь объем разработки грунта принимается с погрузкой в автомобили-самосвалы, но отвозка грунта предусматривается на разные расстояния: для обратной засыпки — в место временного складирования, остальной — на свалку.
3. Вынутый грунт не годится для обратной засыпки. Весь грунт разрабатывается с погрузкой в автомобили-самосвалы и вывозится на свалку грунта. Для обратной засыпки привозится кондиционный грунт (обратная засыпка с заменой грунта).

В нормах и расценках предусмотрена разработка грунтов естественной влажности и плотности, не находящихся во время разработки под непосредственным воздействием грунтовых вод. Затраты на разработку мокрых грунтов определяют с применением коэффициентов к нормам и расценкам. При определении объема разработки мокрых грунтов к мокрым относят грунты, лежащие ниже уровня грунтовых вод, а также грунты, расположенные выше этого уровня:
• на 0,3 м — для песков крупных, средней крупности и мелких;
• на 0,5 м— для песков пылеватых и супесей; ■,,..-г
• на 1м— для суглинков, глин и лессовых грунтов. Разработка ранее разработанных грунтов принимается на одну группу ниже.
До начала подсчета земляных работ необходимо также определить схему и способы их производства.
Разработка грунта может производиться в котловане (для зданий с подвалом, при свайных фундаментах и в других случаях) и в траншеях (для зданий без подвала с ленточными фундаментами, для прокладки инженерных сетей и т. п.).
Котлован или траншея могут разрабатываться с откосами или с вертикальными стенками.С вертикальными стенками обычно разрабатывают выемки при ограничении территорий, отводимых под строительство (в застроенной части
города, на территории действующих предприятий и т. п.) Рытье котлова-НОВ и траншей с вертикальными стенками без креплений допускается в грунтах, расположенных выше уровня грунтовых вод при отсутствии вблизи подземных сооружений при глубине выемки до:
• в песчаных и крупнообломочных грунтах — 1м;
• в супесях— 1,25м;
• в суглинках и глинах— 1,5м;
• в очень прочных суглинках и глинах —2 м.
Крепления выполняются в виде шпунтовой металлической или деревянной стенки, и должны выступать над бровкой выемки на 15 см.

Для подсчета объема земляных работ необходимо определить:
• «черные» отметки поверхности земли;
• уровень грунтовых вод;
• силу притока грунтовых вод (до 30 м3/ч; до 60 м3/ч);
• классификацию грунтов по группам;
• условия производства работ.
«Черными» называются существующие отметки дневной поверхности земли до начала земляных работ. Они принимаются по данным геодезической съемки и в чертежах проставлены на картограмме земляных работ. «Черные» отметки указаны также на геологических разрезах буровых скважин, однако пользоваться ими можно только при отсутствии данных съемки. На участке строительства, как правило, бывает зафиксировано несколько отметок разного значения. При спокойном рельефе местности на участке строительства для подсчетов можно принять среднее значение «черных» отметок. Например, на пятне застройки здания показаны абсолютные отметки: 12,8; 12,34; 12,2; 12,65. Средняя абсолютная «черная» отметка (12,8 + 12,34 + 12,2 + 12,65): 4 = 12,5 м.
При значительных перепадах площадь застройки разбивается на участки примерно с одинаковыми отметками, которые затем усредняются.
Геодезические и геологические съемки привязываются к нивелировочным реперам, фиксирующим отметки, называемые абсолютными. На строительных чертежах даются отметки от условного уровня ±0,000, за который принимается, как правило, чистый пол первого этажа или обрез фундамента. Эти отметки называются относительными. В проекте на чертежах фундаментов показаны обычно абсолютные и относительные отметки, что дает возможность при подсчете объема земляных работ абсолютные отметки перевести в относительные.
В соответствии с инженерно-геологическими данными по земельному участку, отведенному под строительство, определяются характеристики грунтов, лежащих в основании здания, и уровень грунтовых вод. Исходя из этих характеристик устанавливается группа грунта для разработки и наличие «мокрых грунтов».
Классификация грунтов по трудности их разработки дана в ГЭСН (ФЕР, ТЕР)—2001, сб. 1 «Земляные работы», техническая часть, табл. 1.1. Всего выделено 7 групп грунтов, но преимущественное распространение по территории страны имеют грунты I—III групп. Следует отметить, что в основании зданий могут быть слои грунтов с разными характеристиками и, соответственно, относимые к разным группам. Нормирование разработки котлованов и траншей в слоях грунтов разной группы производится по каждой группе в отдельности. Следовательно, и объем работ должен приниматься дифференцированно по группам грунтов. Это требование соблюдается при больших объемах земляных работ на стройке (объекте). Обычно для упрощения подсчетов группа грунта принимается по преобладающему слою.

Все затраты подрядных организаций, которые должны быть компенсированы заказчиком по фактическим расходам, следует оговорить при согласовании договорных цен на строительную продукцию. Компенсации относят к прочим затратам и показывают в Акте приемки выполненных работ за общим итогом перед начислением НДС. При строительстве, осуществляемом за счет бюджетных средств, компенсации по составу и размерам ограничены положениями, установленными Федеральными и региональными органами исполнительной власти. Для строек, возводящихся за счет частных инвестиций, состав и размеры компенсаций определяются по согласованию сторон. Источником средств на оплату компенсаций являются прочие затраты, учитываемые в гл. 9 сводного сметного расчета стоимости строительства. Компенсации могут выплачиваться по любой статье затрат, включаемых в себестоимость подрядных работ.
Расходы на оплату труда рабочих
Порядок определения компенсации по заработной плате рабочих-строителей показан в разд. 4.1 пособия.
На объектах, строительство которых финансируется из бюджетных средств, этот вид компенсации обычно не допускается, хотя из этого правила иногда бывают исключения.
При строительстве за счет средств частных инвесторов в договорной цене может предусматриваться компенсация дополнительных расходов на оплату труда рабочих, если сметная стоимость работ определяется по государственным нормам и расценкам. Пример расчета компенсации расходов на оплату труда приведен в разд. 4.1.
Расходы на эксплуатацию строительных машин
При строительстве, осуществляемом за счет бюджетных средств, могут быть возмещены дополнительные затраты, обусловленные применением дорогой импортной техники и строительных машин, приобретенных по лизингу.

Если предметом договора является комплекс работ, для обоснования договорной цены достаточно локальной сметы, составленной в соответствии с действующими требованиями (см. гл. 7—10). В конце сметы следует учесть средства на возведение временных зданий и сооружений, зимние удорожания, прочие затраты подрядчика (при обоснованной потребности в этих затратах в конкретных условиях производства работ), налог на добавленную стоимость. Смета подписывается заказчиком и подрядчиком, прикладывается к договору подряда и служит обоснованием договорной цены строительной продукции.
В случаях, когда предметом договора является строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объекта необходим весь комплект сметной документации: локальные сметные расчеты (сметы), объектный сметный расчет (смета), сводный сметный расчет стоимости строительства. На основе сметной документации следует составить протокол (ведомость) согласования договорной цены строительной продукции. Договорная цена определяется по стройке (объекту) в целом с распределением на комплексы работ, выполняемых собственными силами и субподрядными организациями.
Протокол согласования (ведомость) договорной цены подписывается заказчиком и подрядчиком, прилагается к договору подряда и рассматривается как его неотъемлемая часть.

Для подрядной организации действует договорная цена строительной продукции, определяемая стоимостью выполненных ими работ в соответствии с договором подряда.
Понятие договорной цены строительной продукции появилось в экономике строительства в 1987 г. и было связано со стремлением уйти от жесткой регламентации сметной стоимости строительства со стороны контролирующих органов и заинтересовать непосредственных участников строительства в совершенствовании проектных решений и снижении сметной стоимости строительно-монтажных работ.
Договорная цена определялась на основе сметной документации на ранних стадиях проектирования, утверждалась заказчиком и подрядчиком. В процессе строительства все его участники: заказчик, подрядчики, проектировщики, — могли вносить предложения по снижению сметной стоимости. Расчеты проводились по договорной цене, а полученная экономия распределялась между государственным бюджетом— 25% и участниками строительства: подрядчики—- 55%, оставшаяся сумма — заказчику и проектной организации.
Несмотря на элементы условности в экономической сущности договорных цен, присущие социалистической экономике, в период 1987—1991 гг. отрабатывались основные положения формирования договорных цен: состав затрат, порядок их определения, появились понятия стоимости подрядных работ, протокол согласования договорной цены. Ежегодно выходили методические документы Госстроя СССР по данному вопросу.
С 1992 г. после либерализации цен договорные цены на строительную продукцию стали называться свободными, в 1999 г. (в МДС 81—1.99)— снова просто договорными. Начиная с 1992 г. методические документы по вопросам договорных цен на строительство не разрабатывались. Общие принципы их формирования изложены в отмененных сегодня Своде правил (СП 81—01—94) и методических указаниях (МДС 81—1.99). Они сводились к тому, что договорные цены определяются на основе сметной документации; могут быть открытыми, т. е. уточняемыми в процессе строительства, или твердыми (окончательными); оформляются протоколом согласования договорной цены. Из действующей методики определения стоимости строительной продукции (МДС 81—35.2004) вопросы формирования договорных цен исключены.

В планировании, финансировании и соответственно в сметном ценообразовании различаются следующие виды строительной продукции:
• стройка — совокупность зданий и сооружений различного назначения, строительство, расширение или реконструкция которых осуществляется на единой проектной документации в объеме, определенном сводным сметным расчетом или сводкой затрат;
• очередь строительства — часть стройки, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом;
• пусковой комплекс — совокупность объектов основного и обслуживающего назначения (энергетического, транспортного, складского хозяйства, связи, наружных инженерных коммуникаций, благоустройства), одновременный ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда эксплуатационного персонала;
• объект строительства — отдельно стоящее здание (производственный корпус, склад, жилой дом, клуб и т. п.) или сооружение (мост, тоннель, платформа и т. п.) со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т. п., оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также, при необходимости, с прилегающими к нему инженерными сетями и территорией, требующей вертикальной планировки, благоустройства, озеленения); • технологический этап работ — комплекс строительных процессов по возведению части здания или сооружения, завершение которого обеспечивает готовность к выполнению следующего комплексного строительного процесса (нулевой цикл, возведение надземной части здания, отделка здания, благоустройство территории и т. п.) и технологический комплекс работ — технологически однородный комплекс строительных процессов (свайные, сантехнические, электромонтажные работы и т. п.). Если говорить о цене строительной продукции, следует рассматривать ее с позиций инвестора-заказчика и подрядчика.
Для инвестора ценой строительной продукции являются инвестиционные затраты, определяемые соответствующей сметной документацией: сводным сметным расчетом стоимости строительства, ведомостью стоимости объектов, входящих в пусковой комплекс, объектными и локальными сметными расчетами (сметами).